1679/13: Positionen: Ein dicker Hund, WEG-Anlage ohne Verwalter und keiner merkt´s!

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Die Frage ist doch: Welche Sinnfragen stellt sich der Mensch im letzten Lebensdrittel wirklich? Ist Golf spielen eine gute, runde Sache, weil das Rund ins Loch muss? Oder darf die Kapitalanlage in Form einer sauer verdienten eigenen  Eigentumswohnung am letzten Loch nicht aus demselben pfeifen? Was aber, wenn es schließlich die Spatzen von den Dächern….?

Ein dicker Hund: Am Golfplatz Motzen steht eine Wohnanlage mit 88 Eigentumswohnungen und 100 Tiefgarageneinstellplätzen ohne Verwalter da. Niemand weiß Bescheid. Vor allem: die Wohnungseigentümer nicht. Der Gerichtsbeschluss wurde ihnen nicht zugesandt. Das Wohngeld wird seit Februar nicht mehr eingezogen, sagt ein Miteigentümer. Inzwischen agiert immer der Vorsitzende des Beirats, als Stellvertreter der abgelösten Verwaltungsfachkraft, die das Gericht für ungeeignet hält. Das ist der Mehrheitseigentümer. Gut gebrüllt, Löwe: Wuff. Ein närrisches Treiben. – Einer will jetzt nachsehen in den Originalbelegen: Zahlt der Mehrheitseigentümer überhaupt Wohngeld? Was wenn rund 70% der Wohngelder dort ausfallen? Katastrophe.

Der (neue) Mehrheitseigentümer hatte die nach Gerichtsmeinung „ungeeignete Kollegin“ als Nachfolgeverwalterin durchgedrückt. Das Honorar war unüblich hoch. Bekam er selbst monatlich die Differenz ab? Das bleibt unaufgeklärt. Das Landgericht Frankfurt/Oder hat Recht gesprochen. Wir hatten im Dezember darüber berichtet. Bemerkenswert: Die Anlage hat bis heute keine Abrechnung für 2011. Die Wohnungseigentümer glauben immer noch, alles ginge mit rechten Dingen zu. Geht es aber nicht. Seit dem letzten Verwalterwechsel. Trau, schau, wem: Schau genau hin, wenn du eine Wohnung kaufst. Was alles passiert. Unglaublich.

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1673/12: Traumjob Hausverwalter: Die neue Verwalterin ist nicht geeignet, ihre Bestellung rechtswidrig. (LG Frankfurt/Oder – 16 S 89/12)

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screenshot "Hausverwalter sind auch Menschen!"

screenshot „Hausverwalter sind auch Menschen!“

Der Fall ist schnell erklärt:

Der Mehrheitseigentümer kommt finanziell ins Straucheln. Er hat von den 83 Wohnungen und 100 Stellplätzen in der Wohnungseigentümergemeinschaft an einem der Speckgürtel-Golfclubs Berlins seine finanziellen Dinge nicht wirklich mehr im Griff. Hinzu kommt, dass der maßgebliche Initiator und Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft einen Herzinfarkt erleidet, den er mit maßgeblichen gesundheitlichen Blessuren übersteht. Er muss kürzer treten.

Er entschließt sich, dass noch bei ihm verbliebene Paket von rund 68% der dort vorhandenen Wohnungen an eine „Spreewälder Gurke“ aus Lübben zu veräußern. Wie es genau zu dem Geschäft kam, tut nichts zur Sache. Schon die Übernahme gestaltet sich schwierig. Der Lübbenauer hat schon einige Projekte finanziell bei der finanzierenden Bank „nicht durchbekommen“. Das ist bekannt.

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1475/12: Vorverwalter: Im Wege der sofortigen Vollstreckung erfolgt Hausdurchsuchung & Beschlagnahme in einem!

Protokoll Hausdurchsuchung inkl. Beschlagnahme

Denn es ist nie zu spät, für einen neuen Weg…. (Roland Kaiser, Santa Maria)

Menschen finden auch beruflich zusammen und Menschen trennen sich voneinander. Das ist normal, ein ganz gewöhnlicher Vorgang.

In Sachen „Verwaltung von Wohnungseigentum“ sind die Strukturen zunächst einmal in erster Linie langfristiger Natur. Es handelt sich fast um ein „Dauerschuldverhältnis“. Man ist sich wechselseitig zu Vertrauen, Kontinuität und dergleichen verpflichtet. Auf der Seite des dienstbeflissenen Verwalters nach „bürgerlichem Recht“ und „mit den Pflichten eines ordentlichen Kaufmanns“. Gerät dieses Konstrukt in Abrede oder bauen sich grundlegende Zweifel auf, kann ein leichtes Lüftchen wehen. Oder ein stärkeres, am Ende sogar ein „Wind Of Change“.  Wir alle haben diesen „Dünnpfiff“ von Scorpions-Sänger Klaus Meine sofort im Ohr.  Sodann erfolgt der drastische Schnitt: ein neuer Verwalter ist bestellt und zu seinen ersten Amtspflichten gehört die „Beschlagnahme“ der Vorverwaltungs-Akten. Der Beschluss ist so lange rechtskräftig, bis er durchs Gericht aufgehoben wird. Und zwar jetzt, hier und heute und sofort, bzw. ohne Aufschub.

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1408/11: Vorverwalter: Der ehemalige Verwalter ist (immer) an allem schuld! – Oder trügt uns hier die Erinnerung?

Die Wohnungseigentümer bleiben! Die Verwalter kommen und gehen! (Quelle: ich selbst, Vorlage: Die Deutschen bleiben! Die Hitler kommen und gehen! Joseph Stalin) – Aber was bleibt von einem früheren Verwalter nach vielen Jahren als Erinnerung an ihn wirklich noch hängen ? Würde es eine gute Erinnerung sein? Die Antwort ist recht einfach: wohl kaum. Aus welchen Gründen auch immer ein Verwalter gegen einen neuen ausgetauscht wird, im Wesentlichen ist es der dringende Wunsch nach Veränderung, von wem auch immer.

Die beruflichen Jahre ziehen dahin. Wir schauen zurück auf eine berufliche Tätigkeit seit ihrem Anbeginn im September 1980. Wir schauen zurück auf eine Vielzahl von Jahren. Sie haben uns geschliffen. Wir waren jung, wir waren (fast) schön, wir sollten neue, bedeutende Wege gehen. Doch jetzt sind diese Jahre alle dahin, verstrichen. In unseren Erinnerungen sind schon viele Menschen verblichen. Oder zumindest weniger konturenscharf, unscharf, verschwommen. Wir leben ganz im Hier und Jetzt. Was sich spinnert esoterisch anhört, ist aber so nicht gemeint. Wir schauen nicht im Wesentlichen zurück zum Anfang von allem, sondern nach vorn: in die Zukunft. Die gestalten wir kreativ, wir wenden möglichst viel zum Besseren. Interessant ist aber die Erinnerung an damals doch. Hiervon handelt die nachfolgende Geschichte und sie erzählt zwei unterschiedliche Sichtweisen auf ein und dieselbe Erinnerung.

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BGH: Im Kostenfestsetzungsverfahren sind die Kosten interner Kommunikation nur im Ausnahmefall festsetzbar

Bundesadler

Bundesadler

Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.

Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.

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Von Cato dem Älteren können wir lernen – über Verwalterverträge und wann man sie abschließt…

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Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Schreibt ein Verwaltungsbeirat, er wünsche nun ‚getreu Cato, dem Älteren‘ den Verwaltervertrag (endlich) abzuschließen. Die Wohnanlage in Berlin-Dahlem soll vertragsgerecht gestellt werden. Da hat er recht. Dass das so und nicht anders ist, dazu musste erst einmal recherchiert werden. Diese Sache -dieser Verwaltervertrag- lag anfänglich herum, erst aus diesen und jenen Gründen, die Übernahmehandlungen ggü. der Vorverwaltung waren viel wichtiger. Auch steckte eine gewisse Absicht dahinter: Erst einmal die Zusammenarbeit nachweislich gut anlaufen zu lassen, und dann ein bisschen abzuwarten, ob sich die Zusammenarbeit gut entwickelt.  Sie entwickelte sich gut. Nun ist es Zeit, über eigene Schatten zu springen.

Es gibt Verwalter, die arbeiten ohne (schriftlichen) Verwaltervertrag als Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das büro gotthal gehört nicht zu dieser „freiheitsliebenden Kategorie“ eines unförmlichen Miteinanders. Schon die Berufsbezeichnung Verwaltung assoziiert eine ordnende Form. Richtig ist nach Auffassung der auf Wohnungseigentum spezialisierten Fachverwaltung, dass insbesondere Wohnungseigentümer sehr gut beraten sind, in Schriftform Rechte und Pflichten miteinander festzulegen.  Die schriftlich Agierenden wiederum besorgen sich entweder Vordrucke aus dem Papierwarengeschäft (WEG-Verwaltervertrag, Soundso-Verlagsvordruck Nr. 0815) oder – und das finden wir besser – es gibt einen eigens entwickelten (und mit den Jahren beträchtlich fortgeschriebenen) Muster-Verwaltervertrag. Eine ganz eigene Strickart, state of the art. Wer in dem Geschäft Ahnung hat, kann solche eigenen gelebten und entwickelten Vordrucke vorweisen, die sich überwiegend kundenfreundlich lesen. Von wegen Ausgewogenheit.

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Sachen gips, die gips ja gar nicht: Die Verwalterin als Geburtshelfer des Grundbuchamts

Rechtliches

Leitsatz der Berichterstattung

Sachen gips, die gips ja gar nicht. (Alte, eigene Redensart)

Verursacher & Vorlageberechtigter

Amtsgericht Lichtenberg als Verwalter des Wohnungsgrundbuch-Bezirks in Berlin-Neukölln

Festgestellte Hindernisse

– Das Geburtsdatum der Wohnungseigentümerin Monika Furtwängler (* Name geändert) weicht ab. Während das hinterlegte Versammlungsprotokoll der Verwalterbestellung zur niedrigsten Blattnummer die Unterschriftenbeglaubigung für Monika Furtwängler (*), geborene Schniederpelz (*), geboren am 13.07.1956 enthält, ist in der WEG-Serie (der weiteren, fortlaufend nummerierten Wohnungsgrundbuchblätter zur Blatt Nummer 9897 (* Blattnummer geändert) allerdings nur eine Monika Paravent (* Name geändert), geborene Schniederpelz (siehe oben), geboren am 13.07.1958 grundbuchlich eingetragen.

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Der Herr Notar und der Geschäftswert.

Heilsalbe

Wenn die Verwalterbestellung nach dem Wohnungseigentumsgesetz erfolgt, muss als Nachweis eine Urkunde in notariell beglaubigter Form zu den Grundakten der Wohnungseigentums-Grundbücher beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt werden. Das ist ein kleiner Akt, aber nervig. Es müssen drei Leute zu einem Notar, um ihre Unterschrift beglaubigen zu lassen. Auch der Notar ist genervt.

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