834/2010: BGH: Mieter muss Schönheitsreparaturen selber ausführen dürfen (Mietrecht)

Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung bzw. mit Verwandten und Bekannten vorzunehmen. Eine Klausel, die ihm dies verbietet bzw. vorschreibt, eine Fachfirma zu beauftragen („ausführen zu lassen“), sei deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, befanden die Karlsruher Richter (Az. VIII ZR 294/09). Zwar sei es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Sie seien aber nur fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dies setze nicht zwingend den Einsatz einer Fachfirma voraus. Folge der unwirksamen Klausel: Der Mieter musste im entschiedenen Fall daher überhaupt nicht renovieren.

Die Entscheidung ist taufrisch (heute) und im Wortlaut beim Bundesgerichtshof noch nicht erhältlich. Als kostenloser Service ist hier die Pressemitteilung des BGH abrufbar.

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  Pressemitteilung des BGH vom heutigen Tage

(Danke, Jörg)

706/2010: Bundesgerichtshof kippt Verwalterpraxis hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage (WEG)

Bundesgerichtshof

Leitsatzzitat – Veröffentlichung am 16.02.2010

WEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 – LG Koblenz AG Koblenz

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601/2010: Bundesgerichtshof verneint Haftung einzelner Wohnungseigentümern für Abwasserkosten

Bundesgerichtshof

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig. (Pressemitteilung des BGH)

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: hat mit Pressemitteilung Nr. 15/2010 vom 21. Januar 2010 endinstanzlich über einen Berliner Rechtsstreit entschieden. Im Hintergrund einer Klage des klagenden Berliner Versorgungsunternehmens (na, welches war das? Preisfrage) standen Spruchkammer-Entscheidungen des Amtsgerichts Spandau (1. Instanz) und des Landgerichts Berlin (2. Instanz) auf dem Prüfstand in Karlsruhe. Es ging um den in § 421 BGB normierten Begriff der Gesamtschuldnerschaft. Dort heißt es wie folgt:

„Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.“

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Bundesgerichtshof (VIII ZR 221/08) stellt klar: Öltankreinigung ist Betriebskosten und umlegbar

Bundesadler

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer brandneuen Entscheidung klargestellt, was bislang teils strittig gesehen wurde: die Kosten der Öltankreinigung sind wiederkehrende Kosten. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt. Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Die Entscheidung ist so neu, dass eine vollständige, mit Gründen versehene Urteilsbegründung noch nicht vorliegt.

Wir bieten daher -wie gewohnt- vorab die Pressemitteilung der BGH vom 11. September 2009 zum kostenfreien download als vorläufigen Ersatz.

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Der Bundesfinanzhof (IX B 124/08) behandelt Zahlung an Instarücklage nicht als Werbungskosten

Bundesadler

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Es hat sich viel geändert im bundesdeutschen Recht über die Wohnungseigentümergemeinschaft. So hat u.a. der BGH die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) als selbständiges Rechtsgebilde, den so genannten teilrechtsfähigen Verband bestätigt. Durch die WEG-Rechtsnovelle zum 01.07.2007 wurde dies noch näher ausgestaltet. Die Behandlung von Zahlungen der Wohnungseigentümer an die Instandhaltungsrücklage ist durch die neue Rechtslage allerdings steuerlich in Frage gestellt worden. Denn die Zahlung derartiger Beiträge im Rahmen des monatlich zu zahlenden Wohngelds fließe nun, so die Rechtsmeinung dazu, einem anderen Vermögenskreis zu, als zuvor. Während vorher die WEG sozusagen als Gemeinschaft nach Bruchteilen behandelt werden würde, womit diese Zahlungen zwar Ansparcharakter hätten, die für solche Aufwendungen später  zu verwenden sind, die diesem Kreis erst noch entstehen (vergleichbar: Eigenkapitalbildung). Mit dem Entschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes hat sich ein zentrales Argument der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eindeutig überholt: Eindeutig sei der zahlende Wohnungseigentümer mit Leistung der Insta-Rücklage an den teilrechtsfähigen Verband im Unterschied zur vorherigen ideellen Beteiligung des Wohnungseigentümers (Rechtslage zuvor) nicht mehr Herr der in § 10 VII WEG erfolgten Vermögenszuordnung. Mit einfachen Worten: erst zahlt der Wohnungseigentümer derartige Anteile ‚an sich selbst‘ als Mitglied einer Gemeinschaft und im (neuen) jetzigen Fall an ein vollkommen eigenständiges, fremdes Vermögensgebilde, den teilrechtsfähigen Verband.

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Vorsicht: Der BGH (AZ XII ZR 142/07) heilt einen Schriftformmangel des Mietvertrages nachträglich

Bundesadler

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Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 29.04.2009 zum obigen Aktenzeichen:

Zitat BGB § 550 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.“ BGH, Urteil vom 29. April 2009 – XII ZR 142/07 – OLG Naumburg LG Dessau

Leitsatz der Redaktion gesichtspunkte.de dazu

Zitat Man muss das Leben eben nehmen, wie das Leben eben ist!“ (Juliane Werding, Schlager)

Vorsicht, Hausverwalter: Der Fall ist schnell erzählt. Ursprünglich war zwischen den Vertragsparteien ein Mietvertrag abgeschlossen worden mit Befristung. Jedoch stand dieser Mietvertrag unter dem Vorbehalt einer noch zu erfolgenden Genehmigung durch den Vorstand einer Aktiengesellschaft. Denkbar ist im Beruf des Hausverwalters, dass dieser einen derartigen Vertrag entwirft, um den Entwurf dieses Mietvertrages dem vertretenen Grundstückeigentümer zur Kenntnis zu bringen und die Gültigkeit des Vertragsabschlusses von der Unterschrift, der Genehmigung, durch den Vermieter und Grundstückseigentümer abhängig zu machen.

Und dann kommt das Leben hinzu . Es ist immer zu wenig Zeit, und der Grundstückseigentümer verschwindet auf die Bahamas und hat keine Lust aufs Schrifttum. Er lässt es liegen. Die Sache gerät in Vergessenheit. Der zur örtlichen Anwesenheit und Fleißarbeit verdonnerte Hausverwalter lebt inzwischen sein weiteres Leben, fertigt Abrechnungen, hält Eigentümerversammlungen ab, pi pa po. Inzwischen wird schon mal ein Mietverhältnis gelebt, das so noch gar nicht Genehmigung gefunden hat.

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BGH: Im Kostenfestsetzungsverfahren sind die Kosten interner Kommunikation nur im Ausnahmefall festsetzbar

Bundesadler

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Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.

Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.

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Bundesgerichtshof (BGH): Der Vermieter darf nicht fristlos kündigen, wenn Sozialamt verspätet zahlt!

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Wenn das Sozialamt verspätet die Miete an den Vermieter zahlt, darf der Vermieter deswegen nicht fristlos kündigen

Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht fristlos wegen verspäteter Mietzahlungen kündigen, weil ein Sozialamt Mietzahlungen übernimmt und dann unpünktlich bezahlt. Dies hat  der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 64/09). Mieter müssen sich nicht das Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen, das im vorliegenden Fall nicht bereit gewesen war, rechtzeitig zu bezahlen. Das Sozialamt sei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern erfülle hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge.

Die Redaktion hat den Fall recherchiert. Bei unserem heutigen Redaktionsschluss lag die BGH-Entscheidung noch nicht gedruckt zur Veröffentlichung vor. gesichtspunkte.de veröffentlicht daher als kostenloser, nichtkommerzieller download die entsprechende Pressemitteilung Nr. 217/2009 des BGH an Stelle dessen.

(Danke, Jörg)

BGH Beschluss VIII ZR 346/08: Vermieter darf Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung zusammenfassen

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Aus gewöhnlich gut unterrichteten Kreisen, diesmal in FF/M, hörte unsere Redaktion folgendes:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die (allzu) strengen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gelockert. Ein Vermieter darf nach dieser Entscheidung die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einem Betrag unter dem Begriff „Versicherung“ zusammenfassen (Az. VIII ZR 346/08). In der am Freitag veröffentlichten Entscheidung vom 16. September 2009 erteilte der BGH der Ansicht der beklagten Mieter und auch den zuvor damit befassten Düsseldorfer Richtern eine Absage. Sie hatten gemeint, die Abrechnung sei ohne eine Aufschlüsselung in die verschiedenen Versicherungsarten formell unwirksam. Das hielt der BGH jedoch für überspannt, auch weil die Unterteilung des Vermieters dem im Mietvertrag vereinbarten Kostenartenkatalog entsprach. Gleich einem Urteil vom 15. Juli 2009 (Az. VIII ZR 340/08) befand der BGH bereits: Eng zusammenhängende Kosten dürfen in einer Summe dargestellt werden, die Abrechnung bleibt für den Mieter nachvollziehbar.

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Der BGH entscheidet: Miete ist auch dann zu zahlen, wenn öffentlich-rechtliche Bauvorschriften die Wohnnutzung nicht zulassen

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Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2009, Az VIII ZR 275/08:

ZitatMieter müssen für Teile der Wohnung, die laut Vertrag vermietet sind, auch dann Miete zahlen, wenn diese nach öffentlich- rechtlichen Bauvorschriften gar nicht für die Wohnnutzung zugelassen sind.“

Zwei vorherige Rechtszüge:
AG München – Urteil vom 12. März 2008 – 414 C 28869/07
LG München I – Urteil vom 8. Oktober 2008 – 14 S 5934/08

Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 129,40 m²  angegeben. Zu der angemieteten Wohnung gehörten unter anderem Räume im Dachgeschoss. Die Mieter waren der Meinung, dass diese Räume wegen Verstoßes gegen öffentlich- rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nach der anzuwenden Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien. Die Wohnfläche betrage danach tatsächlich nur 108,60 qm. Daher verlangten die Mieter für die Jahre 2004 bis 2007 die Rückzahlung der wegen der geringeren Wohnfläche zu viel bezahlten Miete in Höhe von 3.537,96 €.

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