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3151/16: Positionen: Der Rauchwarnmelder im Spannungsfeld der Berliner Eigentumswohnungsverwaltung. #BauOBerlin

Positionen

Rauchmelder

Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern in § 48 Abs. 4 neu BauO Bln belastet die Wirtschaftsunternehmen und im weiteren Verlauf die Privathaushalte. Die Kosten für die Installation, als auch die Wartung der Rauchwarnmelder, werden zunächst von den Eigentümern getragen, welche diese aber zumindest zum Teil über die Betriebskosten auf die Mieter/Privathaushalte umlegen können. (Aus der Begründung zum angenommenen Änderungsentwurf zur BauO Berlin, Quelle: hier)

Brandenburg hat sie schon beschlossen. Berlin hat nachgezogen. Thematisch geht es um die Rauchmelderpflicht in Berlin. In den Datumstagen des Berliner Parlaments vor den Parlamentsferien ist die Sache durchgewunken worden.

Die Rauchmelderpflicht trifft Menschen, die sich in Berlin wohnend in dafür geeigneten Räumlichkeiten aufhalten (Mieter, Wohnungseigentümer).

Im selben Zeitfenster ist der Mindestabstand von Glücksspielstätten zueinander beraten worden. Zufall? Rauchwarnmelder sind keine Glücksspielautomaten, sondern helfen Leben retten.

In den verschiedenen Bundesländern Deutschlands existieren unterschiedliche Rechtsvorschriften. Die Verpflichtung zum Einbau einerseits. Die Verpflichtung zur Wartung und Unterhaltung andererseits. Es geht um die Frage, wer rechtswirksam verpflichtet wird: Der Hauseigentümer? Der Verwalter? Mieter? Wohnungseigentümer?

Wir befassen uns sehr viel mit Wohnungseigentum. Deswegen.

Für eilige Leser: Wir besorgen hier textlich die Sorgen und Nöte von Wohnungseigentümern, soweit es um die Frage der Zuordnung geht. Es besteht im Miethauswohnungsbestand wohl zunächst kaum ein vernünftiger Zweifel, wie dort agiert wird. Allerdings lässt sich aus diesem Artikel auch dafür herauslesen, wie man handeln kann.

Die unausgegorene Informationslage bewog uns, was die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften angeht, genauere Sinn- und Regelungsfragen aufzuwerfen und sie Parlamentsvertretern zu unterbreiten. Denn ursprünglich hatte es geheißen, die Vorschrift sei ab 01.01.2016 berlinweit zu erwarten. Das meldete die Berliner Abendschau zwischen Weihnachten und Neujahr. Nicht am 1. April. Das war eine Ente. Quak quak.

Inzwischen ist die Geräteausstattung im Bestandsgebäude (nicht Neubau) für den Zeitpunkt 31.12.2020 Pflicht geworden.

+++ Noch unklar: Wohnungseigentumsverwalter prüfen Angebote zur kostengünstigen Einbaupflicht für Rauchwarnmelder am Bundesgerüchtshof. +++ #Fake

Wir hatten im Gesetzgebungsprozess Kontakt mit Abgeordneten im Abgeordnetenhaus und äußerten uns. Wir warnten, weitere Betriebskosten treibende Ausstattungspakete zu beschließen, wie es viele Menschen von Heizkostenverteilern, Wasseruhren und allem möglichen anderen leidvoll kennen. Von oben herab handeln Verwalter und ihre teuren Freunde aus der Nebenkostenindustrie. Mit Geräteparks und -packungen, die auf Teufel komm raus betrieben werden. Im Betriebskostenroulette wird auch die Vollwartung noch auf Mieter umgelegt. Das Ding muss sich rechnen.

Um so mehr freut uns zu erfahren, dass unsere Vorschläge mitberücksichtigt wurden. Was Wohnungseigentum anbetrifft, haben wir auf Regelungs- und Kompetenzprobleme von WEGs hingewiesen und für den Fall, dass die Gesetzgebung spirituell unerfindlich bleibt, Beschlussfassungen teils schon durchgezogen, auf Versammlungen. Hierbei ging es stets um die Frage: Sind diese Dinger nicht in den Wohnungen im Sondereigentum verbaut und müssen sie infolgedessen vom Wohnungseigentümer selbst angeschafft werden? Wer kümmert sich um den Betrieb und die erforderlich Wartung? Empfehlung unsererseits: Das macht jeder Wohnungseigentümer selbst. Kern: Mit einer WEG-Verwalterin kann es nur teurer werden. Mal ganz abgesehen von der Tatsache, dass die professionellen Verwaltungen nicht immer noch zusätzliche Aufgaben mit Grenzüberschreitungscharakter zugewiesen bekommen sollen. Grenzüberschreitung? Ja, genau, es ist Sondereigentum, was ein Eigentümer in seiner Wohnung tut.

Ein Blick in die endgültige Regelung macht deutlich: Der Berliner Gesetzgeber hat bezogen auf das Wohnungseigentum die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Ausstattung mit derartigen Geräten zu betreiben. Diese Pflicht trifft in Berlin nicht die Wohnungseigentümergemeinschaften.

Hinsichtlich der Wartung wurden die nutzungsberechtigten Wohnungsnutzer verpflichtet.

Dies deckt sich zu 100% mit unserer beruflichen Erfahrung und widerspiegelt die von uns empfohlene Denk- und Vorgehensweise. Genau so geht’s.

In der Regelung „Rauchmelderpflicht“ (§ 48 Abs.4 BauO BE) heißt es dazu auszugsweise:

„In Wohnungen müssen
1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,
jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Begründung für den Gesetzentwurf, auszugsweise, redigiert und mit besonderer Anmerkung und Ausarbeitung hinsichtlich eines Änderungsantrags von SPD und CDU:

In § 48 (neu) werden die Festlegungen zu Aufenthaltsräumen ergänzt um den Absatz 4.

Zur Verbesserung der Sicherheit wird vorgeschrieben, dass in Wohnungen alle Aufenthaltsräume und die Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten sind. Ausgenommen werden Küchen, die anders als Bäder auch als Aufenthaltsräume gelten.

Rauchwarnmelder dienen als Frühwarnsystem dem Schutz der sich aufhaltenden Personen. Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden kann nicht erzielt werden. Bei Alarmierung durch Rauchwarnmelder können Leben gerettet werden.

Hauptursache der Todesfälle bei Wohnungsbränden ist nicht die Temperatureinwirkung, sondern der Erstickungstod infolge einer Rauchvergiftung. Aufklärungskampagnen haben nicht zu der erhofften Steigerung der Anzahl an installierten Rauchwarnmeldern in Wohnungen geführt. Dies führt zu der Erkenntnis, dass durch Einführung einer gesetzlichen Verpflichtung das Ziel einer Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern erreicht werden kann.

Mit Satz 1 werden die Bauherrinnen oder Bauherrn bzw. die Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer für die Ausstattung bzw. Installation von Rauchwarnmeldern bei Wohnungsneubauten verpflichtet. Zur Ausstattung bzw. Installation gehört auch, dass die Rauchwarnmelder ordnungsgemäß in Betrieb genommen werden.

Satz 2 benennt das Schutzziel: Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Für den Einbau, Betrieb und die Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen ist die DIN 14676 „Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung“ zu beachten. Die Rauchwarnmelder müssen im Regelfall mittig im Raum an der Decke angebracht werden.

Es sind jedoch auch andere Anbringungsvarianten möglich, wenn besondere Einbaubedingungen bestehen. Eine technische Lösung wird nicht vorgeschrieben, sodass 62 der Mindestschutz mit batteriebetriebenen, kostengünstigen Rauchwarnmeldern ausreichend ist.

Gesichtspunkt Wartung

Allerdings müssen Rauchwarnmelder regelmäßig fachgerecht gewartet werden.

Insbesondere ist die Lebensdauer bei Batteriegeräten begrenzt. Inzwischen sind jedoch Rauchwarnmelder mit fest eingebauten Batterien erhältlich, die eine Betriebsbereitschaft von mindestens 10 Jahren garantieren. Weitergehende Lösungen, z. B. eine Vernetzung der Rauchwarnmelder untereinander, oder ein Anschluss der Rauchwarnmelder an das Stromnetz, sind in der Norm ebenfalls beschrieben.

Es dürfen nur Rauchwarnmelder verwendet werden, die nach der europäisch harmonisierten Bauproduktnorm EN 14604 in Verkehr gebracht wurden und eine entsprechende CE-Kennzeichnung tragen.

Der Austausch nicht mehr funktionierender oder beschädigter Rauchwarnmelder obliegt den Bauherrinnen oder Bauherrn bzw. den Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümern, da die Rauchwarnmelder zur Wohnungsausstattung gehören.

Sie sind auch für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der einzelnen Rauchwarnmelder (regelmäßige, aber mindestens einmal jährliche fachgerechte Wartung, Funktionsprüfung und ggf. Batteriewechsel) zuständig.

An dieser Stelle haben SPD und CDU folgenden Änderungsantrag eingebracht, der mehrheitlich beschlossen wurde:

„Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“ (Quelle: hier)

(Zur Verkehrssicherungspflicht hier maßgeblich gestrichen. – Der Autor)

Satz 3 enthält die Nachrüstverpflichtung bestehender Wohnungen im Gebäudebestand.

Spätestens bis zum 31. Dezember 2020 müssen auch bestehende Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von Eigentümerinnen oder Eigentümern ausgestattet werden. In bestehenden Wohnungen bereits vorhandene Rauchwarnmelder dürfen weiterhin betrieben werden, soweit sich die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer von deren ordnungsgemäßer Ausstattung bzw. Installation überzeugt hat.

Stimmen aus dem Parlament (Beratung)

Katrin Lompscher (Die Linke): „Wir wollen, dass die Kosten für Einbau und Wartung von Rauchmeldern sowie Wasserzählern bei den Vermietern liegen. Der Zweck von Rauchwarnmeldern muss eingegrenzt werden. Sie dürfen nicht zur Sammlung und Weitergabe anderer Daten dienen.“

Wolfram Prieß (Piraten): „Ein zweiter Punkt, bei dem wir vielleicht auch ein Alleinstellungsmerkmal in diesem Haus haben, ist die Verankerung der Rauchwarnmelderpflicht in der Bauordnung. Der sachlichen Argumentation, dass Rauchwarnmelder helfen können, Leben zu retten, möchte ich gar nicht widersprechen, auch wenn uns eindeutige statistische Daten dazu noch fehlen. Wir bauen hier auf eine Freiwilligkeit. Eine Verpflichtung würde nur zur Erhöhung der Betriebskosten führen. Der Änderungsantrag der Linken, der zwar formuliert, dass er die Vermieter in die Pflicht nehmen und eine Umlage auf die Betriebskosten vermeiden will, springt natürlich zu kurz, weil der Vermieter, wenn er die Kosten nicht über die Betriebskosten einbringen kann, die Grundmiete erhöhen muss, um auf den Kosten nicht sitzenzubleiben. Das wird er natürlich auch tun. Kein Vermieter wird mit seinem Miethaus Verlust machen. Weiterhin plagen uns noch bei zentralisierten technischen Rauchwarnmeldersystemen die datenschutzrechtlichen Bedenken. Auch das ist im Änderungsantrag der Linken
zu finden, wir würden allerdings von einer Rauchwarnmelderpflicht in der Bauordnung ganz absehen wollen, und deswegen lehnen wir diesen Punkt ab.

Andreas Otto (Grüne): „Zum anderen sind es die Rauchwarnmelder. Die haben wir hier schon vor zwei Jahren beantragt. Es hat lange gedauert. Sie sind jetzt in der Bauordnung. Das funktioniert.

Historisch

 

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