1475/12: Vorverwalter: Im Wege der sofortigen Vollstreckung erfolgt Hausdurchsuchung & Beschlagnahme in einem!

Protokoll Hausdurchsuchung inkl. Beschlagnahme

Denn es ist nie zu spät, für einen neuen Weg…. (Roland Kaiser, Santa Maria)

Menschen finden auch beruflich zusammen und Menschen trennen sich voneinander. Das ist normal, ein ganz gewöhnlicher Vorgang.

In Sachen „Verwaltung von Wohnungseigentum“ sind die Strukturen zunächst einmal in erster Linie langfristiger Natur. Es handelt sich fast um ein „Dauerschuldverhältnis“. Man ist sich wechselseitig zu Vertrauen, Kontinuität und dergleichen verpflichtet. Auf der Seite des dienstbeflissenen Verwalters nach „bürgerlichem Recht“ und „mit den Pflichten eines ordentlichen Kaufmanns“. Gerät dieses Konstrukt in Abrede oder bauen sich grundlegende Zweifel auf, kann ein leichtes Lüftchen wehen. Oder ein stärkeres, am Ende sogar ein „Wind Of Change“.  Wir alle haben diesen „Dünnpfiff“ von Scorpions-Sänger Klaus Meine sofort im Ohr.  Sodann erfolgt der drastische Schnitt: ein neuer Verwalter ist bestellt und zu seinen ersten Amtspflichten gehört die „Beschlagnahme“ der Vorverwaltungs-Akten. Der Beschluss ist so lange rechtskräftig, bis er durchs Gericht aufgehoben wird. Und zwar jetzt, hier und heute und sofort, bzw. ohne Aufschub.

Stau auf Autobahn Richtung Norden

Stau auf Autobahn Richtung Norden

Der Versuch einer pünktlichen Terminvereinbarung zur Abholung von Vorverwalter-Akten gerät immer mehr zur Unmöglichkeit. Berlin steht kurz vor einem verkehrstechnischen Totalzusammenbruch. So wie gestern, wenn zusätzlich auch nur ein Unfall auf der Rudolf-Wissel-Brücke hinzukommt. Dann braucht der normale Mensch bis zu eineinhalb Stunden, um eine Strecke zurückzulegen, die für gewöhnlich 30 Minuten Zeit benötigt. Wird sich daran jetzt was ändern durch die Neubesetzung des Berliner Senats?

An der Hafenkante des vorverwalterischen Binnenhafens (im Fachjargon: dessen „Büro“) muss der frisch gestrichene, noch wendige und äußerst eloquente Passagierdampfer „MS Neuverwalter“ anlegen. Dazu braucht er eine im Übrigen gebührenfreie Anlandungsgenehmigung. Die stellt die Hafenbehörde des jeweiligen Vorverwalterhafens -zum Teil sogar eher widerwillig- aus. Es wird etwas weg genommen, was einst monatliches Salär bedeutete. Das war nicht nur „Verwaltungskostenumlage“, sondern oft sogar auskömmlich, kostendeckend und -in der Masse der verwalteten Einheiten begründet- mit vorhersehbarem Gewinn. So richtig groß sind die Margen am Hausverwaltungskuchen ja nicht. Gewinn macht erst, wer richtig viele Einheiten verwaltet. Also ist das Hausverwaltungsgeschäft ein Geschäft im Hinblick auf den Faktor „summa summarum“.

Lirum – larum – Löffelstil: Damit ist es jetzt vorbei. Der Auftrag hat ordnungsgemäß geendet und der Neuverwalter verschafft sich Besitz an den Vorverwalterunterlagen. Was da an Gewicht geschleppt wird, hängt doch nicht ganz unwesentlich vom (guten oder schlechten) Organisationsgrad der Vorverwaltung ab. Häufig liegt der Grund für die Unzufriedenheit der Altkunden ja gerade in einer zu ausufernden, gemächlichen und irgendwie amtsmüden Vorverwaltung, die ihren regelmäßigen Aufgaben nicht mehr nassforsch, frank und frei nachkommt. Nein, die alte Tante Vorverwaltung war in die Jahre gekommen. Zeit für frischen Wind. Bzw. neue Besen.

Lirum larum Löffelstiel,
alte Weiber essen viel,
junge müssen fasten.
Das Brot, das liegt im Kasten,
der Wein, der ist im Keller,
lauter Muskateller,
das Messer liegt daneben,
ei! was ein lustig Leben!

Kurz gesagt sind die Verwaltungsakten jetzt abgeholt für zwei neue Verwaltungsobjekte. Eins davon in Berlin-Mitte, ein Altbau (Wohnungseigentum) mit funktionierender Vorverwaltung. Die Vorverwaltung ist groß geworden in den letzten Jahren. Das „zu kleine“ Objekt rechnet sich nicht mehr, bei 30 Mitarbeitern lohnen sich erst Objekte ab einer gewissen Mindestgröße. Sagen zwei von drei Brüdern in der nachgewachsenen Geschäftsführer-Generation Numero Zwo. Der das Objekt betreut, würde es gern behalten. Die Mehrheit der Stimmen in der Gesellschafter-Versammlung entscheidet, das Objekt wegzugeben. Wir sind die neue Verwaltung, Empfehlung aus Kollegenkreisen. Gut.

Im zweiten Fall in Berlin-Wilmersdorf (Ortsteil Halensee) liegen den Eigentümern schon seit deutlich mehr als zwölf Monaten die Nerven blank. Die Vorverwalterin ist eine Einzelfirma. Ihr Inhaber ist schon seit längerem persönlich nicht mehr zu sehen. Stattdessen arbeitet sein Büro weiter, als wäre nichts geschehen. In den letzten Zügen vor der ordnungsgemäßen Kündigung und Beendigung des Verwalterauftrags stellt sich im Nachhinein heraus: Der Firmeninhaber soll ernste gesundheitliche Probleme haben, sich überhaupt nicht mehr regelmäßig in der eigenen Firma aufhalten. Inzwischen wird klar: Eine Mitarbeiterin hat die Firma relativ stillschweigend übernommen und fortgeführt. Das war so nicht verabredet. Und funktioniert hat es auch nicht. Man hatte schon längere Zeit das Gefühl, man bemerke so gut wie keine nennenswerte Tätigkeit mehr.

In beiden Fällen sind die Verwaltungsakten „in Papierform“ da. Beide Objekte sind „auskömmlich“ papieren dokumentiert. Anders gesagt: Es gibt Papier noch und nöcher, bis zum Abwinken. Der Traum vom papierlosen Büro wird hier erst einmal nicht wahr. Nichts hat irgendjemand weggeworfen, nichts in Frage gestellt. Auch nicht ausgelagert. Verwaltung, das heißt in vielen Fällen auch ablegen, drauflegen, möglichst wiederauffindbar. Falls sich mal jemand beschwert.

Jetzt beschwert sich niemand mehr. Alles wird nur noch abgewickelt. Weggegeben, an einen neuen Verwalter.

Wie jetzt hier auch deutlich wird: Der neue Verwalter muss jetzt einen drastischen Einschnitt in die jahrelange Papiersammlerei wagen, sich durchsetzen gegen zu hohes, regelmäßiges Hafenwasser im Neuverwalterhafen. Der Tiedenhub über die Gesamtlänge der Neuverwaltungs-Barkasse, die Anzahl der Bruttoregistertonnen (an Verwaltungsakten) und die Frage, ob der neue Kapitän zu überflüssigen Verwaltungsunterlagen kurz „Ahoi“ sagen kann, sind dabei von entscheidender Bedeutung. Es gilt, den verwalteten Gesamtapparat zu verschlanken, abzuspecken und (endlich wieder) übersichtlich zu machen. Klar Schiff.

Anders war der Fall gelagert im Falle einer kleinen Spandauer Hausverwaltung, die vor längerem eine kleine WEG übernahm. Bis heute existiert keine vernünftige transparente Dokumentation zur Verwaltungsübergabe. Das ist natürlich auch schick: Wenn etwas nicht funktioniert beim Neuverwalter, sagt er einfach immer: „Da habe ich keine Unterlagen drüber.“

Die Zeit ist reif für einen Paradigmenwechsel, für einen Neuanfang.

Der Vorgang der Verwaltungsunterlagen-Übergabe steht unter einem ganz, ganz wichtigen Stern. Gelingt es nicht, die zu vielen, unübersichtlichen Papierberge deutlichst abzuschmelzen und seinem wesentlichen Inhalt nach „anzuzapfen“, während das Übrige als Müll in Archive oder Papiermüllcontainer gestopft wird, dann ist im Neuverwaltungshafen von Anfang an „Land unter“.

Vorwärts immer! Der Neuverwalter ist eigentlich eine Art Putzfrau: Aber mit Stahlbesen. Aber auch ein „weight watcher“: Gewichtsabnahme, Rosskur, weg mit allem überflüssigen Ballast. Endlich.

 (EP)

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